2020中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

 新闻资讯     |      2020-06-28 22:27

2020年,新冠肺炎疫情席卷全球,国内外环境更趋复杂。一方面,在此情影响下,全球多地区经济出现明显衰退,国际经贸摩擦加剧,产业链供应链循环受阻;另一方面,国内经济正处于新旧动能转换的关键时期,周期性、结构性、突发性问题叠加,宏观经济运行明显承压。

2020年是“十三五”规划收官之年,今年两会政府工作报告中罕见的没有提出全年经济増速具体目标,但强调要努力实现全面建成小康社会目标任务。2020年4月,国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略,实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官,为全面建成小康社会提供有力支撑;5月22日,政府工作报告中明确提出实施扩大内需战略,重点支持“两新一重”建设(新型基础设施建设,新型城镇化建设,交通、水利等重大工程建设),以促消费、惠民生、调结构、增后劲,奠定经济发展稳中向好的基础。

我国幅员辽阔,不同区域资源禀赋各异,发展阶段与发展水平存在明显差异。长期以来,京津翼山东半岛、长三角、粤港澳海西等东部三大区域是我国人口流向的主要聚集区,此类区域经济实力雄厚,产业发达,创新动能突出,交通便利,对人口及高质量人才的吸引力具备明显的领先优势;同时,近几年,在“一带一路”战略支撑下,中西部核心城市积极建设交通枢纽、承接东部产业转移,城市价值也获得明显提升,2016年以来中西部核心城市人口聚集趋势进一步凸显,成为了新的人口増长极。

与此同时,尽管我国人口规模红利逐渐减弱,但人口素质提高和人力资本积累带来的人才红利正在形成。人才在新旧动能转化、产业升级等方面的重要性持续凸显,城市竞争格局最终取决于人才的竞争也逐步成为共识。今年以来,国家多次发文引导劳动力等要素合理畅通有序流动,强调新型城镇化建设要以放开放宽城市落户门槛为着力点,促进人力资源优化配置,未来随着城市间落户门槛持续下降乃至取消落户门槛,人口以及人才流动将更加自由。

2020年,我国区域发展战略继续落实,加快推进京津冀协调发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设在重要文件及大会中被频繁提及,推动东部率先发展也是2020年区域发展工作的重点;就我国城市群发展进程而言,京津冀、长三角及粤港澳大湾区相对领先,尤其是长三角及粤港澳大湾区,已初步走上高质量发展轨道,城市群内部户籍准入年限同城化累计互认也率先推动,推动人口要素在区域内更高效的配置。另外,随着《新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》的出台,成渝双城都市圈的城市发展潜力也明显提高。2019年,占国土面积11%的五大城市群——粤港澳、长三角、京津冀、长江中游、成渝城市群,常住人口在全国中的占比为41%,经济规模占比高达54%。未来,人口的吸引最终将归结于城市经济产业、社会服务等基本面的竞争,经济实力雄厚、产业基础好、就业机会多的大中城市在人口竞争中的优势也将更为突出。

近年来,随着市场需求的持续释放,我国房地产市场结束了快速増长的阶段,进入楼盘时代,疊加2020年新冠肺炎疫情的冲击,全年市场规模大概率将出现调整。今年政府工作报告再提“房住不炒”、因城施策,政策底线与空间愈加明断,尽管二季度延迟需求释放带动市场有所回暖,但当前经济下行压力依然较大,下半年市场不确定性犹存,城市分化或将进一步加剧。

长期来看,布局中心城市和城市群将是房企最有效的投资策略。随着大中城市落户门槛的下降,人口流动更趋自由化,人口将加速向综合实力更强的中心城市和城市群聚集,发达城市在疫情防控过程中显示出的城市治理能力也在一定程度上强化了城市吸引力,未来此类城市人口持续流入带来的新増住房需求依然可观,同时,人地挂钩推动土地供应改善也将対重点城市的市场起到支撑作用。而对于更多的普通三四线而言,尤其是过去几年依靠棚改实现市场快速増长的城市,未来随着棚改力度减弱,市场调整压力或将有所显现。

短期疫情冲击下,供应链受限及外贸依存度高的城市经济承压,经济有韧性及创新能力强的城市市场恢复快。2020年,新冠肺炎疫情的持续蔓延给我国生产生活秩序带来较大冲击,各地经济普遍面临一定压力,但受城市产业基础及产业结构差异影响,不同城市经济及市场复苏节奏分化。同时,疫情对产业链带来较大影响,交运限制导致上游供给收缩,下游需求减弱使得中游生产库存积压风险上升,尤其是在国外疫情持续蔓延背景下,外贸依存度较高的地区未来一定时期内经济压力或将持续凸显。而经济有韧性,创新能力强的城市能够有效抵抗疫情冲击,房地产市场需求稳定性更为突出。

此外,后疫情时代,住宅产品偏好或将发生改变。受疫情影响,居民居家时间明显延长,在长时间的跨代际共用生活空间的体验之后,家庭内部功能区合理划分的重要性凸显,改善性需求释放积极性提升,同时市场需求对产品通风、釆光、绿色环保、医疗配套等也更加重视。在此背景下,房企应紧抓市场需求升级带来的新机遇,强化健康、智能、绿色等要素,改善功能空间,促进产品的更新换代。同时,在疫情防控过程中,物业管理服务的价值也被重新认知,优质物业服务或将成为影响置业的重要因素之一。

总体来看,经过多年发展,随着我国房地产市场总量规模触顶,利润空间有所收缩,房地产行业将进入专业化、精细化运作阶段。在疫情冲击下,市场短期面临一定调整压力,房企应把保障现金流安全放在首位,抢收回款,并及时把握疫情影响下客户置业动机和置业心理的变化,全力推进产品升级,为长期发展积蓄力量。投资应继续聚焦中心城市和城市群,深耕既有区域及最具潜力的城市,最大化享受城市发展红利,同时应关注城市轮动带来的周期性差异,把握结构性机会;另外,城市内部不同区域间市场潜力也存在明显差异,企业需加大対城市内部板块的细化研究,实现精准投资。

2019年中央坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标。同时,严格的房地产金融监管政策贯穿全年。在整体偏紧的政策环境下,全国房地产市场进入小幅调整通道,但受因城施策、城市发展阶段和周期轮动等多种因素影响市场分化态势延续。2020年伊始,新冠肺炎疫情席卷全国,房地产市场短期明显承压,目前随着疫情得到有效控制以及复工复产节奏的加快,房地产市场进入复苏通道,但不同城市市场分化格局愈加明显,基本面较好的城市市场恢复能力更强,速度更快,并进一步带动房企投资的聚焦。

1)市场容量:中西部核心城市及发达城市群热点城市,人口规模大且引才政策频出,住房需求旺盛,新房市场容量突出,企业投资力度

一线及热点二线城市投资规模仍处于领先地位,城市群内部三四线及中西部城市投资增速较高。2019年,全国房地产开发投资额为13.2万亿元,冋比増长9.9%。从各城市投资规模来看,一线及热点二线城市仍为房企重点投资区域,投资规模突出。其中,重庆、上海房地产开发投资额超4000亿元,明显领先于其他城市。北京、杭州、郑州、广州和深圳投资额亦位居全国前列。另外,以武汉、天津、苏州、成都、南京、西安等为代表的热点城市也受到房企青睐,房地产开发投资额保持在2000亿元以上。从投资增速来看,嘉兴、湖州、常州、肇庆等长珠三角城市群三四线城市房地产投资増速较高。此外,2019年中西部地区在房地产市场周期轮动等因素影响下.房企拿地积极性也较高,近三年投资增速前50城市中,中西部城市数量超过30个。

中西部核心城市、东部城市群重点城市人口基数大,购房需求旺盛,商品房销售规模大。城市的人口规模直接影响着新房市场的销售规模。2019年,全国商品房销售面积17.2亿平方米,同比下降0.1%。一线城市中,北上深调控政策从严,叠加城市逐渐转向存量市场,新房市场销售空间有限。中西部地区核心二线城市销售量居前,其中,重庆2019年常住人口3124万人,人口规模优势突出,近9年年均增加26.6万人,市场内生需求旺盛,2019年商品房销售面积6105万平米,明显高于其他城市;郑州、成都、武汉和西安人口吸引力强,但城市引才力度不减, 2019年常住人口均超过1000万,商品房销售面积达到2500万平米以上。此外,苏州、南通、宁波、杭州以及佛山、惠州等长珠三角城市群城市2019年商品房销售规模也较高。

2)供求关系:受疫情影响,多数城市出清周期延长,部分热点一二线城市短期库存仍显不足,三四线城市棚改支持力度减弱,叠加房地产市场销售承压,土地去化压力加大

疫情影响下,多数代表城市库存去化时间有所延长,深圳、杭州、宁波和苏州短期库存不足。截至4月末,1线城市中,深圳市场恢复较快,房地产市场热度回升,短期岀清周期降至7.3个月。北京和上海库存去化时间为28.9和15.5个月,较去年末分別提升了 9.8和4.0个月,均为近年来最高水平。广州一季度以来市场成交活跃度不足,1-4月商品住宅销售面积同比降幅超过30%,出清周期延长至11.9个月。1.5及2线代表城市中,福州、厦门、天津、青岛出清周期超过18个月,市场库存过剩。

其中,福州可售面积同比増长六成以上,处于近五年高位,带动库存去化时间増至28.6个月。厦门、天津房地产市场需求活力偏弱,岀清同期较去年末分别延长2.0和5.7个月,短期项目去化压力不减。另外,合肥、沈阳、郑州和武汉岀清周期保持在12-18个月之间,库存相对合理,但武汉受疫情影响市场成交明显缩量,去化时间较2019年底延长了 6.5个月。而杭州、宁波、苏州等长三角热点城市4月末出清周期已小于8个月,短期库存明显不足。

当前,一线城市以及成都、天津、惠州、中山和东莞等城市群内热点城市中长期土地存量较少,预计在政策的推动下,热点城市土地供应情况持续改善。对比2011-2019年住宅用地成交面积与同期商品住宅销售面积可以看到,一线城市近9年宅地供应量小于同期住宅销售面积,市场供应不足。除此之外,成都、天津、合肥等城市群内核心城市以及中山、惠州、东莞、佛山、江门和无锡等城市群内重点城市宅地累计成交面积也小于商品住宅销售面积,土地供不应求态势较为明显。主因近年来热点二线城市及长珠三角区域热度上升,叠加城市引才力度不减,房地产市场成交表现活跃。

值得注意的是,近两年一线及东部热点二线城市逐步加大土地供应规模,市场供应情况有所改善。2020年3月,国务院下发《关于授权和委托用地审批权的决定》,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准,并确定北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆为首批试点省份,政策赋予了省级政府更大的自主权利,有利于提升地区用地保障能力。预计未来,热点省份人地矛盾问题有望得到缓和。

而潍坊、威海、菏泽、临沂、九江等三四线城市近年来宅地成交量大但去化速度慢,土地供应规模是同期住宅销售规模的1.5倍以上,城市面临着较大的土地去化压力。此外,长三角城市群中的南通、盐城和常州等城市整体也存在一定的土地供应过剩问题。综合来看,多数普通三四线城市中长期土地去化承压。

2020年1月中央财经委员会会议强调推动成渝地区双城经济圈建设.4月江苏省发布(长江三角洲区域一体化发展规划纲要江苏实施方案), 5月,中共中央、国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指辱意见》,长三角一体化和西部发展亦将进入快车道。預计未来将有更多地区出台并落地区域发展规划,且会更加注重区域间的协同一体,中心城市、城市群、都市圈等将获得更大的发展空间。

城市的发展一般都将经历城市→都市圈→城市群的过程,在此过程中,人口与资源不断向大城市和都市圈聚集。从目前我国城市的发展阶段来看,长三角和粤港澳大湾区发展相对成熟,京津冀城市群形成首都都市圈,未来三大核心城市群有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群。其他地区城市发展以虹吸效应为主,在核心城市资源及人口承载力趋于饱和后,通过轨道交通不断向周边地区进行人口及产业转移,促使核心城市与周边地区联系不断加强。同时,核心城市产业形态进一步升级,形成以大城市为中心的都市圈。

从各个城市群的发展定位来看,长三角、粤港澳以及京津翼定位于世界级城市群,是我国参与国际竞争的重要平台,也是未来最具发展活力和潜力的区域。长江中游与成渝城市群定位于国级城市群,两大城市群地处长江经济带中上游地区,是东部产业转移的首站地,随着西部大开发进程的持续加快,城市发展较大空间。山东半岛、海峡西岸及中原城市群整体规划能级较高,且核心城市具备强吸附力。而中小型城市群在人口规模、经济发展程度等方面与其他城市群仍有差距,来来发展重点仍为核心城市。

房地产市场方面,长三角城市群投资及销售规模显著高于其他城市群,2019年房地产开发投资额超过2.8万亿,商品房销售面积超2.5亿平米,占全国的比重分别为21%和15%;中西部地区投资热度较高,成渝城市群2019年房地产开发投资额同比增长16.5%至1.1万亿;粤港澳大湾区投资增幅也处在髙位,全年同比増长11.9%,髙于全国平均水平2.0个百分点;长江中游、成渝商品房销售面积2019年分别达到1.9和1.8亿平米,新房市场规模突出。

在五大城市群之外,山东半岛、海峡西岸以及中原城市群作为国级或区域型核心城市群,区域整体规划能级较高,且城市基础好、潜力大,也是来来发展的重点区域。具体来看,山东半岛和海西城市群地处沿海地区,地区内核心城市具备先发优势,城市群整体经济水平较高,2019年GOP规模分别为7.0和5.6万亿,商品房销售面积分别为1.3和0.9亿平米,其中山东半岛在棚改延后效应的帯动下,2019年房地产开发投资额増长13.0%,増长较快;而中原城市群交通条件便利,产业集群优势明显,区域人口基数大,常住人口达1.3亿人,综合实力较强,未来有望成为我国经济发展的新増长极。

整体来看,目前我国共规划设立了19个城市群,其中,长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝五大城市群发展处于领先地位,核心五大城市群与山东半岛、海西以及中原构成的八大城市群,GOP总量、房地产开发投资额和商品房销售额等占全国比重已接近80%。未来,企业应把握重点城市群发展机会,实现可持续増长。

长三角城市群《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出台,区域一体化发展进入全面实施阶段,来来产业持续优化,交通更加便捷,城市群综合实力将快速提升。

提升上海服务功能,发挥江苏、浙江、安徽比较优势。《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》综合三省一市各自的比较优势提出,“发挥上海龙头带动作用,苏浙皖各扬所长,加强跨区域协调互动,促进长三角一体化综合发展。

江苏制造业发达,科技资源丰富,有利于培育前沿的高新技术企业及研制先进的科研项目〔如新材料、生物制药等),充分发挥先进制造业优势;浙江充分发挥数字经济领先、民管经济发达等的带动作用,打造全国数字经济创新高地、对外开放重要枢纽和绿色发展新标杆;安徽合肥作为国家创新型试点城市、综合性国家科学中心、中国十大科研城市之一,在长三角科技创新合作中扮演着重要的角色,发挥安徽创新活跃强劲、制造特色鲜明等优势;#undefined#上海作为长三角城市群的核心城市,在经济、金融、科技创新等方面均具有先发优势。

综合各省市产业规划来看,科技创新是驱动长三角地区发展的主要力量之一,未来将以上海为核心,整合其他三省的研发等资源,实现长三角创新资源的共建共享。

长三角地区经济实力相对较强。2019年,长三角三省一市GDP总量占全国总量的24%,其中江苏省以9.96万亿元排名全国第二;浙江和江苏常住人口占全国比重均在5%以上。

未来随着长三角区域一体化的加快建设,更多的城市将得益于规划带来的直接利好,交通通达性提髙,产业转型升级,人口吸引力进一步増强,加之各城市落户政策的持续优化,长三角城市群常住人口将持续保持增长趋势。

海陆空齐发展,打造“轨道上的长三角”及世界级机场群,构建现代化综合交通运输体系,提升长三角城市群综合影响力

2020年4月,国家发改委及交通运输部公开发行《长江三角洲地区交通运输高质量一体化发展规划》,从海、陆、空全城作出详细规划,规划至2025年,基本建成轨道上的长三角”,至2035年,长三角地区以更高质量发展为重点,全面建成供需能力精准匹配、服务品质国际一流、资源集约髙效利用的长三角地区现代化综合交通运输体系。

长三角城市群整体投资热度较高,但2019年半数城市销售规模有所调整,在规划利好因素及自身优势综合影响下,未来市场具备回升动力

长三角城市群是我国经济发展最为活跃、创新能力最强且开放程度最高的区域之一,上海作为长三角区域的核心城市,仍将发挥龙头效应,未来将加快与其他三省联动发展,充分发挥三省各自的比较优势及上海的辐射带动作用。长三角地区良好的产业基础将持续吸引人口流入,尤其是中心城市人口吸引力将更强,当前杭州常住人口已步入千万级行列,未来增量仍可期。总体来看,未来长三角地区在国家战略规划的总指导下,交通建设、产业导入等将深入落地实施,持续为经济注入新的发展动能,推动城市更好发展。

粤港澳大湾区粤港澳大湾区经济基础好,产业体系相对完备,集群效应呈现,已成为中国经济的重要増长极,同时快速交通加速完善,也将带动城市价值提升

产业升级和科技创新带动湾区经济较快发展,粤港澳大湾区战略地位进一步提升,内部协同发展明显加快

深圳、广州作为中心城市继续发挥比较优势做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用,促进区域内部城市协调发展。广深“双核”驱动,推动湾区经济快速发展。佛山和东莞拥有强大的制造业作为经济增长的支撑,成为湾区经济实力较为强劲的城市。

广深人口吸引力最强,佛山、珠海人口明显流入,持续大规模的人口流入将会为粤港澳大湾区发展提供强劲动力

2019年珠三角九市常住人口突破6400万,广深人口规模将持续攀升,人口集聚力不断增强。随着大湾区建设的深入推进,区域内各城市间沟通和交流将不断加深,人口流动速度也会随之加快,粤港澳大湾区对人才的吸引和留存能力将会加大,人才的大量聚集也将进一步推动大湾区发展。

湾区建设交通先行,穗莞深城际铁路开通促使基础设施互联互通进程加快,湾区内高效便捷的现代综合交通体系正在逐步建成

大湾区内城市开发投资额增速普遍较为突出,但受政策调控影响,2019年半数城市销售面积有所调整

继《粤港澳大湾区发展会话纲要》发布后,广东省三年行动计划的发布,深圳先行示范区建设行动方案的出台,央行等四部门关于金融支持粤港澳大湾区建设出台的二十六条措施等,均为大湾区发展规划落地推进重要一步,大湾区建设迈入机遇与挑战并存的全新时代,产业升级、科技创新、金融创新成为区域发展主旋律。2019年,粤港澳大湾区11市GCP总量超11万亿元,已成为中国经济的重要增长极,其中佛山GDP首破万亿元,发展势头强劲。未来随着粤港澳三地人才、资本、信息、技术等创新要素流动和区域融通的政策优势,粤港澳大湾区的科技创新能力将会再上一个台阶。穗莞深城际铁路开通助力大湾区互联互通,大大提升大湾区城市的一体化发展,同时湾区内快速交通网络加速完善,也将带动城市价值提升。

京津冀城市群京津翼三地产业结构逐步优化升级,交通网络进一步紧密,天津及河北多地人才引入力度逐渐加大,为城市群发展拓展了空间

河北省各城市经济增速均高于全国平均水平,京津经济总量优势突出,北京产业高端化趋势进一步加强

京津冀城市群在经济规模、人口总量及产业结构方面均具有相对优势,京津翼协同发展至今,三地在交通一体化、产业融合等多方面均有明显改善,其中北京随着近年来中低端产业的转移及高新技术产业、高新人才的引入,高端化趋势愈发明显;天津服务业发展亦较为迅速,经济增速低位回升迹象;河北是承接京津产业转移的重要载体,在京津冀城市群发展中具备重要地位,各个城市经济保持快速増长,尤其是部分临近京津的城市,经济发展更快。另外,从今年发布的北京重点工程规划来看,北京与河北交通网络愈发紧密,将进一步推动京津冀城市群的协同发展,未来城市群的发展空间亦将得到有效拓展。

中国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。2020年两会政府工作报吿强调“加快落实区域发展战略,继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展”。京津冀、粤港澳和长三角以及重点城市群的建设将步入快车道。

总体来看,现阶段我国各地区经济发展存在明显差异,东部三大城市群经济实力雄厚,产业相对发达,创新优势突出,未来一段时间内仍将是我国核心资源的主要聚集区,尤其是区域内中心城市,在人口持续聚集及建设用地供应改善的支撑下,城市房地产市场发展方向将有明显提升;城市群内三四线作为承接中心城市产业转移的首选地,产业结构优化潜力较大,人口吸引力也较为突出。中西部地区发展优势仍将集中在核心城市,近几年受益于创新带动下的产业转型升级、交通枢纽的构建等因素,核心城市价值快速提升,人口回流趋势持续呈现,西部大开发战略的加快实施将进一步提升其城市发展潜力。中长期来看,中心城市及城市群等经济发展优势区域的经济和人口潜力将进一步提升,企业投资应继续聚焦于此,最大化享受城市发展红利,把城市结构性机会,实现可持续增长。